Después de enviar tu solicitud de hipoteca, deberás reunir una serie de documentos para verificar tu información. La preparación y la organización de tu parte, ayudarán a que el proceso sea más fluido. Aquí hay una lista de documentos, que debes presentar para obtener una aprobación previa o para asegurar la aprobación final de las mejores hipotecas:
-60 días de extractos bancarios
-30 días de recibos de pago
-Declaraciones de impuestos de los dos años anteriores
-Retorno del impuesto del ingreso
-Estados de cuenta de activos (ahorros para la jubilación, acciones, bonos, fondos mutuos, etc.)
-Licencia de conducir o pasaporte
-Documentos de divorcio (para usar la pensión alimenticia o la manutención de los hijos como ingreso calificado)
-Carta de obsequio (si financia su pago inicial con un obsequio económico de un familiar)
Regalos de anticipo en las mejores hipotecas
Muchos productos crediticios, permiten a los prestatarios utilizar un obsequio financiero de un familiar para el pago inicial. Si optas por este camino, un prestamista te pedirá que completes una carta de obsequio estándar, en la que tú y el donante del obsequio afirman que el obsequio no es un préstamo de terceros con una expectativa de reembolso.
De lo contrario, tal arreglo podría aumentar tu relación deuda-ingresos y afectar la aprobación final de tu préstamo. Además, tanto tú como el donante, deberéis proporcionar extractos bancarios para obtener la transferencia de fondos en efectivo de una cuenta a otra.
Factores que afectan la aprobación previa
Si deseas maximizar tus posibilidades de obtener una aprobación previa de la hipoteca, necesitas saber qué factores evalúan los prestamistas en tu perfil financiero.
Incluyen:
Relación deuda-ingresos
Tu relación deuda-ingresos, mide todas tus deudas mensuales en relación con tus ingresos mensuales. Los prestamistas, suman deudas como préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, cuentas de cargo rotatorio y otras líneas de crédito, más el nuevo pago de la hipoteca, y luego dividen la suma por tu ingreso bruto mensual para obtener un porcentaje.
Dependiendo del tipo de préstamo, los prestatarios deben mantener una proporción de DTI del 43% (o menos) de sus ingresos brutos mensuales para calificar una hipoteca. Cuanto mayor sea tu índice DTI, mayor riesgo representa para los prestamistas; Es más probable que tengas dificultades para pagar tu préstamo además de los pagos de la deuda.
Tener un índice de DTI más bajo, puedes calificarlo para una tasa de interés más competitiva. Antes de comprar una casa, paga la mayor cantidad de deuda posible. No sólo reducirá tu índice de DTI, sino que también mostrarás a los prestamistas que puedes administrar la deuda de manera responsable y pagar las facturas a tiempo.
Relación préstamo-valor (LTV)
Otra métrica clave, que los prestamistas utilizan para evaluarte para una hipoteca, es tu relación préstamo-valor (LTV), que se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de la vivienda. Una tasación de la propiedad, determina el valor de la propiedad, que puede ser más bajo o más alto que el precio de venta del vendedor. La fórmula de la relación LTV, es donde entra en juego tu pago inicial.
Un pago inicial, es una suma de dinero por adelantado que tú pagas en efectivo al vendedor en la mesa de cierre. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el monto del préstamo. Y como resultado, menor será tu relación LTV. Si depositas menos del 20%, es posible que debas pagar un seguro hipotecario privado (PMI) . Es un tipo de cobertura de seguro que protege a los prestamistas en caso de que no pagues tu hipoteca. Para reducir tu relación LTV, debes depositar más dinero o comprar una casa menos costosa.
Historial crediticio y puntaje
Los prestamistas, buscarán tu historial de pagos y si pagas o no las facturas a tiempo, cuántas y qué tipo de líneas de crédito tienes abiertas y cuánto tiempo has tenido esas cuentas.
Además del historial de pagos positivo, los prestamistas analizan la cantidad de crédito disponible que usas activamente, también conocido como utilización del crédito. Mantener una tasa de utilización de crédito del 30% o menos, ayuda a mejorar tu puntaje crediticio. También, muestra a los prestamistas un patrón responsable y constante de pagar tus facturas y administrar las deudas de manera inteligente. Todos estos elementos, representan tu puntaje.
Si no has abierto tarjetas de crédito ni ninguna línea de crédito tradicional, como un préstamo para automóvil o un préstamo para estudiantes, es posible que tengas problemas para obtener una aprobación previa de la hipoteca. Puedes aumentar tu crédito abriendo una tarjeta de crédito inicial con un límite de línea de crédito bajo y pagando tu factura cada mes. Pueden pasar hasta seis meses, para que tu actividad de pago se refleje en tu puntaje crediticio. Es importante, tener paciencia mientras construyes tu perfil crediticio.
Es cierto, que para las mejores hipotecas las entidades de crédito aspiran a un tipo de cliente que les asegure que no les fallará en el cumplimiento de los pagos, de ahí la documentación que nos demandan.
Historial de empleo e ingresos
Cuando solicitas una hipoteca, los prestamistas hacen todo lo posible para asegurarse de que obtengas un ingreso sólido y tengas un empleo estable. Es por eso, que los prestamistas solicitan formularios de impuestos durante dos años e información de contacto de tu empleador. Básicamente, los prestamistas quieren asegurarse de que puedas manejar la carga financiera adicional de una nueva hipoteca.
También, se te pedirá que proporciones información sobre el salario, para que el prestamista tenga evidencia de que tú ganas suficiente dinero para pagar la hipoteca y los gastos mensuales relacionados con la vivienda. También, tendrás que proporcionar 60 días (y posiblemente más, si trabaja por cuenta propia) de extractos bancarios para demostrar que tienes suficiente dinero en efectivo para el pago inicial y los costos de cierre.
Tipos de préstamos
Los préstamos, se pueden clasificar de dos formas: conformes y no conformes. Un préstamo conforme, se adhiere a ciertos estándares establecidos por las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno. Los préstamos gigantes son el único tipo de préstamo no conforme.
Prestatarios autónomos
Si eres un prestatario que trabaja por cuenta propia, es posible que se te solicite que proporciones documentos adicionales para mostrar un historial de ingresos y trabajo constante, de al menos dos años. Algunos documentos solicitados, pueden incluir una declaración de pérdidas y ganancias, una licencia comercial, declaraciones de impuestos de renta, balances y extractos bancarios de años anteriores (la cantidad exacta de tiempo depende del prestamista).
Por lo general, los prestatarios que trabajan por cuenta propia, deben presentar declaraciones de impuestos de los dos años más recientes, además de todos los anexos correspondientes.
Los factores que intervienen en la aprobación de una hipoteca, para un prestatario autónomo, incluyen la estabilidad de los ingresos del prestatario, la ubicación y la naturaleza del negocio del prestatario, la demanda del producto o servicio ofrecido por el negocio, la solidez financiera del negocio y la capacidad de la empresa para seguir generando y distribuyendo ingresos suficientes para que puedas realizar los pagos de la hipoteca.
Si tu situación dificulta la obtención de una hipoteca tradicional, existen dos opciones diseñadas específicamente para prestatarios autónomos.
-Hipoteca de ingresos declarados o activos declarados
Este tipo de hipoteca, se basa en los ingresos que tu informas al prestamista sin verificación formal. Los préstamos de ingresos declarados, a veces también se denominan préstamos de baja documentación, porque los prestamistas verificarán las fuentes de tus ingresos en lugar de la cantidad real.
Las personas que trabajan por cuenta propia, deben estar preparadas para proporcionar una lista de sus clientes recientes y cualquier otra fuente de flujo de efectivo, como inversiones generadoras de ingresos.
-Préstamo sin documentación
En este tipo de préstamo, el prestamista no buscará verificar la información de tus ingresos, lo que puede ser una buena opción si tus declaraciones de impuestos muestran una pérdida comercial o una ganancia muy baja. Debido, a que es más riesgo para el banco prestar dinero a alguien con ingresos no verificados, entonces el tipo de interés de tu hipoteca será más alta para un préstamo sin documentación, que para un préstamo con documentación completa.
De todas formas, esta presentación puede ser aconsejada por especialistas como https://www.fercogestion.com/es/mejores-hipotecas/ puesto que se trata de un trabajo al que no estamos acostumbrados normalmente.
Mejores hipotecas y decisiones previas a la aprobación
Después de revisar tu solicitud de hipoteca, un prestamista generalmente te dará una de tres decisiones: preaprobado, rechazado rotundamente o preaprobado con condiciones. En el tercer escenario, es posible que debas proporcionar documentación adicional o reducir tu índice de DTI mediante el pago de algunas cuentas de crédito, para satisfacer las condiciones del prestamista. Si se te niega directamente, el prestamista debe explicar exactamente por qué y también proporcionarte recursos sobre la mejor manera de abordar los problemas.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que te han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puedes tomar. Uno de esos pasos, es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo.
En muchos casos, los prestatarios deben esforzarse por mejorar su puntaje crediticio y resolver un historial de pagos irregular. Una vez que sepas lo que necesitas abordar, puedes tomarte el tiempo y el esfuerzo para mejorar tu salud crediticia y financiera para obtener una mejor oferta hipotecaria, cuando estés listo para embarcarte en la búsqueda de una casa. Si lo haces, puedes ahorrarte una cantidad significativa de dinero en el precio de la hipoteca y garantizar, la obtención de tipos de interés y términos más bajos cuando busques diferentes prestamistas.